规范和做好权籍调查，是确保依法、依规、实事求是地确权发证的重要途径，对于提升登记成果质量有着重要的意义。
一权籍调查成果的主要问题
一是房屋共有面积分摊不准确。房屋产权面积包括套内建筑面积和分摊面积，套内面积直观、量测性强、争议少;分摊面积具有局部性、功能性和整体性，但不具量测性，业主个人无法核实和计算分摊面积。如何确保房屋分摊面积准确，维护业主基本权益，是不动产权籍调查工作人员的基本职责和专业诉求。
二是不动产测量精度高低存在问题。权籍调查中的不动产测量精准程度，直接影响业主不动产权利，而这方面的要求和标准也需要进一步明确和统一。
三是农村集体土地宗地界址确认标准不统一。这主要表现在宅基地上。目前，各省、市、县不动产登记部门尚未统一确权标准。由于村民建房用地批准书未附用地红线图，各地对宅基地界址点的确认，有依据房屋占地范围确定的，也有按照房屋空间投影范围确定的，还有按屋檐滴水范围确认的。
二权调成果质量问题分析
上述问题与法规政策规定不明、工作主观性因素干扰、测量工作本身不严谨息息相关。
以宅基地宗地界址点确认为例。《土地管理法》第62条对宅基地面积有专门规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依此规定，各省明确了面积标准。如湖南省《土地管理实施办法》规定：使用耕地建房面积不能超过130平方米，使用村内空闲地和其他土地建房不能超过180平方米，使用荒山荒地建房面积不能超过210平方米。实践中，由于目前土地登记对地表、地下、地上使用权界定没有严格标准，县级不动产登记部门缺乏相应法定的规则，通常只能根据地方习惯来确认宗地界址。标准不统一，导致其对推进权籍信息一体化的实际意义不强。
在房屋共有面积分摊方面，主观性因素的干扰较多。房屋共有面积与房屋的规划报建和竣工验收密切相关，只有房屋报建手续经过建设部门审批，竣工后房屋各功能、结构、尺寸经政府职能部门验收合格，才能根据各自的功能进行面积分摊。然而实践中，由于缺乏第三方监管，房产测绘部门容易受到政府行政干预、开发商干扰、专业水平差异、质量审查把关不严、职业道德高低等因素影响，造成公摊面积分摊不准确。尤其是在中小城市，开发商经常不按报建图件施工，随意提高容积率，如增加房屋层数、更改公共设施等，以获取更大经济利益。测绘部门对违章建筑定性不准，主观性太强，加之质量审核部门把关不严，导致分摊面积出现错误，进而影响业主权益。
测量不严谨也是重要因素。不动产测量中的宗地界址点、界址线、房屋等有明确的空间参考系和精度标准，但由于人员素质存在差异，导致出现宗地平面坐标转换参数不准确、界址点精度满足不了规范要求等问题。
一是投影坐标系转换参数带来的差异。现行权籍调查执行统一的空间参考系，即采用国家2000坐标系、1985国家高程基准，但在不动产统一登记之前审批的用地红线坐标系采用1980西安坐标系、1954北京坐标系或城市独立坐标系，因此需要建立原用地坐标系与国家2000坐标系的坐标转换关系，而平面坐标转换是一个严密的数学转换过程，坐标转换参数的精确程度直接影响宗地界址点的坐标，影响产权面积。
二是测量的精确程度影响结果。对于土地界址点测量而言，使用起算点的准确程度、使用仪器设备的精准程度直接影响界址点的精度，进而影响宗地的面积;对于房产测量，墙界测量的基准和高度、墙体厚度测量的位置、楼层高度测量的方法都直接影响套内建筑面积和公摊面积。
三解决问题的建议
对以上问题，笔者建议如下。
统一集体土地宗地界址点的确认。《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”既然土地区分地表、地上和地下三维空间，对于宅基地也应按地表±0.0高程面建筑物的拐点设定界址点，按房檐滴水确界或按楼层空间最大投影来设置界址，缺乏法律依据。
依法、依规、科学、实事求是地进行共用面积分摊。房屋共有共用建筑面积包括小区公共建筑面积和共用建筑面积，前者如独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，用于小区休闲用的架空层等，这些面积作为小区公共建筑面积不参与分摊，也不分摊给各产权单元;共用建筑面积如电梯井、楼梯间、设备间、地下室、值班警卫室等，还有为整幢服务的公共用房和管理用房、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的结构、功能性建筑面积等作为各产权单元的分摊面积，根据先整幢后功能分摊的原则按参与分摊的产权单元套内面积比例分摊。也就是说，共有共用建筑面积分摊首先要根据规划报建或竣工验收合格的图件区分公共建筑面积和共用建筑面积两部分，然后对共用建筑面积部分又按功能剥离出为整幢、为各功能服务以及为本层服务的共用建筑面积，最后将整幢共用分摊面积加上功能间共用建筑面积再加上为本功能本层服务的共用建筑面积总和作为本功能的总分摊面积，按功能内各单元套内建筑面积比例分摊。
严肃、认真做好不动产测量。已有权源文件界址点坐标转换参数的获取，需遵循国家相应的标准、规范，要确保参数计算过程中各项技术指标符合国家标准、规范;新测界址点应首先要检查测量仪器和起算数据，操作过程中应严格居中、整平、对准界址点，从而确保界址点的数学精度符合《地籍调查规程》。
权籍调查具有法定性和政策性，数据严密，专业性强，其成果质量的好坏直接影响不动产登记的质量，影响老百姓的切身利益，事关社会稳定大局。因此，在统一权籍调查标准的同时，应加强专业技术培训，加强成果质量审核，有条件的地方可引入第三方监理，以保障调查成果的准确性。同时，不断完善与不动产登记配套的法律、法规，制定全国统一的不动产登记权籍调查技术标准，更显得迫切而必要。(来源|中国不动产)
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