深圳地籍调查和土地总登记工作自2016年在全市范围开展以来，目前已经有3年时间，调查和登记的进展情况怎么样?深圳是如何加快推进地籍调查和土地总登记工作的?昨天，深圳市地籍调查和土地总登记办公室通报的最新进展情况显示，自2016年3月开展至今，已完成972平方公里外业调查工作，其中325平方公里已完成地籍调查成果的审核入库工作，已进入使用阶段。
通过地籍调查摸清土地“家底”
地籍调查和土地总登记工作是指以宗地为单位，调查土地的权属、界址、位置、用途和面积等情况。其中，地籍调查是指针对宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查;土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。符合登记规定的，依法登记发证;未确定使用权的国有土地，依法登记造册;不符合登记规定的，建立台账。
党的十八届三中全会提出，要健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅、监管有效的现代产权制度。土地管理事关社会经济发展全局，其中地籍管理是基础和关键。据市规划和自然资源局有关部门负责人介绍，我市开展地籍调查和土地总登记工作是对国家不动产统一登记和自然资源统一确权登记政策要求的积极响应，也是顺应我市城市深度开发趋势的需求，有利于盘活土地资产，促进资源空间优化配置。
2016年3月，市政府发布《地籍调查和土地总登记工作方案》，我市正式启动地籍调查和土地总登记工作，开展为期5年的覆盖全市域范围的地籍调查;2019年7月举行的“加快国土空间提质增效实现高质量可持续发展”十大专项行动工作会议又再次强调，地籍调查和土地总登记、第三次全国国土调查对自然资源全链条管理发挥着基础性作用，要高质高效推进这两项工作，加快摸清土地家底，形成空间本底“一张图”、“一套表”、“一平台”，夯实国土空间管理基础。
在进行地籍调查过程中，很多土地权利人，包括社区工作站、股份合作公司通常会产生这样的疑问：调查对自己有什么好处?对此，市规划和自然资源局有关部门负责人介绍，进行地籍调查和土地总登记，是对土地权属的全面清理，可以查清土地权属状况，可以为明晰土地产权关系提供基础资料，可以为企事业单位土地资产运作和决策提供依据，也可以保护其土地的合法权益。
据了解，深圳地籍调查总范围有1945平方公里(不包括部分海岛9.96平方公里、海岸线以外的沿海滩涂34.88平方公里以及深圳河边界围网外的土地8.16平方公里)。目前，各项工作进展顺利，972 平方公里外业调查工作已经完成，325 平方公里已完成地籍调查成果的审核入库工作，成果已录入地籍信息系统平台。
开展地籍调查优化营商环境
深圳市委市政府高度重视营商环境建设，今年年初举行的市委六届十一次全会提出，要聚焦重点领域和关键环节攻坚突破，建设国际一流营商环境改革创新实验区。目前，我市正按照中央、省和市委的部署，对标国内外先进城市，努力率先打造服务效率最高、管理最规范、市场最具活力、综合成本最佳的国际一流营商环境。
在世界银行营商环境评价体系中，土地管理质量指数的评分项包括不动产登记、地籍测绘、地籍图、登记簿等工作的实施情况，不动产统一登记以及地籍测绘工作实施情况是其重要的两个评价指标，在土地管理质量指数评价中占比26.7%。
据市规划和自然资源局有关部门负责人介绍，地籍调查和土地总登记是贯彻落实中央有关精神和市委市政府加强城市管理治理工作部署的一项重要工作，开展地籍调查和土地总登记，可以形成全覆盖的地籍调查成果，有利于逐步推动确权登记，保护公民财产权，为改善营商环境、提高城市竞争力创造有利条件，为建设现代化国际化创新型城市提供有力支持。
国家高度重视不动产统一登记和自然资源统一确权登记工作。2014年11月国务院发布《不动产登记暂行条例》，要求推动不动产统一登记;2016年12月《自然资源统一确权登记办法(试行)》发布，要求推进自然资源的统一确权登记;2019年7月，自然资源部、财政部等部门联合印发《自然资源统一确权登记暂行办法》，要求对自然资源的所有权和所有自然生态空间统一进行确权登记，这也标志着我国开始全面实行自然资源统一确权登记制度。
目前，深圳市地籍调查和土地总登记工作正在加紧推进中，一方面，它是对不动产统一登记工作的贯彻落实;另一方面，通过查清国有未出让土地的数量、分布，也为我市探索自然资源统一确权登记提供了有力支撑。
典型案例
从遇到阻力到有序推进 历史遗留问题得到解决
龙西社区地籍调查顺利完成
深圳自2016年全面启动地籍调查和土地总登记以来，采取先易后难的工作方式，逐步推进。随着调查的深入，也遇到一些阻力，尤其是在调查初期，由于社区对地籍调查工作不理解，对工作人员缺乏信任，不配合指界，调查进展并不顺利。后来，通过加大宣传力度，以及各方的多次沟通协调，最终获得社区的支持和配合，顺利完成了调查。
龙岗街道龙西社区就是一个典型的例子。从2018年5月14日，调查队开始对龙西社区开展地籍外业调查，到最终顺利完成，整整历时4个月。
据了解，龙岗街道龙西社区原属于龙城街道，现属于龙岗街道，属于老城区，该社区有龙西大村、对面岭村、楼吓村等11个自然村，历史遗留问题较多，地籍外业调查困难重重。
调查初期，针对各方信任度低，社区对地籍调查工作不理解的问题，市规划和自然资源局龙岗管理局会同龙岗街道办加大宣传力度，多次带领调查队伍和专家深入社区，开展政策宣讲活动，向村干部和村民讲解地籍调查的目的、作用、意义和方法。这些进村讲解活动在普及地籍调查知识的同时，也消除了村民的疑虑。调查工作得到了村民的积极配合，大大提高了工作效率。
在外业调查阶段，龙岗区以龙岗管理局、龙岗街道办、龙西社区工作站、各股份合作公司等多方协同作战的工作模式推进，定期召开工作例会，及时解决调查工作中遇到的疑难问题。同时，龙岗街道办极为重视地籍调查工作，城建办主任多次赴现场与村民小组沟通协调权属界线的确认工作，推动指界工作顺利开展。对于龙西社区原一个村拆分为两个村而未理清的村住宅分界等历史遗留问题，龙岗管理局会同作业单位多方查找地籍管理历史档案，全面整理相关权属文件，向村干部详细解说地块的权属演变过程，经过多次协商，村小组组长亲自到现场安排指界，最终顺利完成了指界签章工作。
调查工作的顺利完成，明晰了龙西社区的宗地权属，解决了龙西社区的一些历史遗留问题，得到了龙西社区的交口称赞。
问题解答
1.有哪些措施保障地籍调查工作的推进?
(1)组织保障。一方面，地籍调查和土地总登记工作已被纳入“加快国土空间提质增效实现高质量可持续发展”十大专项行动;另一方面，建立了“三级联动”的工作组织，在深圳市土地管理制度改革领导小组的统筹领导下，市、区层面均成立了地籍调查和土地总登记工作办公室统筹开展相关工作，街道办层面成立了工作小组，建立了市-区-街道的三级分工体系。
(2)政策技术保障。一方面制定了地籍调查工作规程，并不断完善技术规范;另一方面形成了科学的工作方法，出台了一系列处理意见，分类分标准处理调查中的各种问题。
(3)宣传培训保障。市、区调查登记办多次开展宣传培训活动，扩大影响力，提高工作人员能力，保障工作顺利开展，从2016年至2018年共举办26期培训，累计培训约5200余人次。
(4)质量控制保障。首先作业单位要对地籍调查成果进行内部的“三检一验”，其次由监理单位对调查成果进行抽查，质检单位对调查成果进行核查复查，最后由各管理局对调查成果进行检查验收，实行全流程的质量控制。
2.各区政府(新区管委会)、交通、城管、水务等各用地单位主管部门分别应做好哪些工作?
各区政府(新区管委会)，负责本辖区地籍调查的各项工作，包括制定辖区实施方案、落实工作经费及人员，以及宣传和动员辖区内各单位、街道和社区配合现场指界等工作。
交通、城管、水务等各用地单位主管部门要积极参与和配合地籍调查工作，依法提供调查所需的相关材料，动员下属和归口单位配合调查工作。
3.街道办、社区工作站、股份合作公司等基层部门应做好哪些工作?
各街道办、社区工作站、股份合作公司等基层单位要发动相关权利人支持和协助调查工作，提供相关资料及协助搜集历史档案资料，协助开展权属调查及现场指界，组织开展现场权属争议调解，协助推进土地历史遗留问题处理、确权和登记等工作。
4.无权属来源文件的土地，需要提供的土地权属证明材料包括哪些?
对于无权属来源文件土地，可以提供各类用地方案图、用地红线图、管理范围线、转让协议(合同)、租赁合同等资料;实在无相关材料的，应由土地权利人出具权属演变说明，详细说明占地的时间、位置、面积和四至范围、用地经过、有无经过批准、是否给过补偿、是否存在争议等情况，提交上级主管部门或原农村集体经济组织继受单位给予证明，待以后统一研究处理。
5.地籍调查中，现场指界如何开展?
调查员(含自然资源主管部门人员)、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在地籍调查表、土地权属界线协议书或土地权属争议原由书上签字盖章确认。指界时，调查员应查验指界人身份证明。调查员对指界人指定的界址点，应现场设置界标、拍照，并确认界址线类型、位置，同时标注在工作底图上;与未明确权利人的块地相邻的宗地，可根据土地权属来源资料单方指界。
6.哪些情况下可以单方指界?单方指界的结果如何确认?
一般情况下，应由相邻宗地双方出席现场指界，但对于下列情形，应根据土地权属来源材料和宗地使用现状等单方指界：
(1)相邻的宗地土地归属不明，难以确定指界人的;
(2)相邻的宗地土地归属存在争议，难以确定指界人的;
(3)相邻的宗地土地权利人众多，难以共同出席指界或难以共同委托指界人的(如：居住小区)。
对于单方指界的情形，应将指界结果进行公告，公告期为15天，公告期满无异议或异议不成立的，确认指界成果。
7.缺席指界如何处理?缺席指界的结果如何确认?
(1)如一方缺席，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。
(2)如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确定。
(3)将现场调查结果及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。违约缺席者在通知书回执上签字盖章确认对定界结果无异议的，视为已出席指界，并在相应的地籍调查表、土地权属界线协议书上签章确认。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起15日内，重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。
如逾期不申请，经公告15日后，则上述(1)、(2)两条确定的界线自动生效。
8.地籍调查中，遇到土地权属争议如何处理?
对地籍调查中遇到的土地权属争议，由街道办、社区居委会、工作站及股份合作公司等基层部门组织当事人进行现场调解。调解不成的，由调查人员组织签订权属争议原由书，后续由国土资源主管部门按照《土地权属争议调查处理办法》及有关规定进行处理。
焦点关注
“两扩展一简化一兼顾” 查清“三类人六种界”
深圳创新开展地籍调查和土地总登记
改革开放以来，深圳以增量开发为核心的土地管理模式有效地保障了30年高速工业化和城市化的发展，同时也导致了大量的历史遗留问题，使得土地权属关系复杂、产权不清，严重制约了城市治理水平的提升，阻碍了城市发展的转型升级。在这样的背景下，我市启动了地籍调查和土地总登记工作，全面查清土地的权属状况和实际使用情况，为提升深圳城市质量奠定基础。
深圳是如何结合自身实际情况，创新开展地籍调查和土地总登记?调查登记的内容都有哪些?取得了怎样的效果?对此，市规划和自然资源局有关部门负责人介绍，经过实践探索，深圳摸索出一套适合自身特点的方法，具体说来，可以用“两扩展、一简化、一兼顾”来总结深圳的特点，用查清“三类人、六种界”来概括调查的核心内容，用提供“四表四图一平台”多维信息服务来描述调查的成果。
1、深圳特点
关键词：两扩展 一简化 一兼顾
深圳地籍调查和土地总登记的特点是“两扩展、一简化、一兼顾”。
“两扩展”指与国家和其他城市的地籍调查相比，深圳扩展两方面内容：一是扩展调查范围，从城镇建设用地范围基础上扩展到全市域，涵盖全部建设用地以及山、水、林、田、湖、草等自然资源;二是扩展调查内容，不仅要查清土地权属来源情况，还要全面查清土地实际占有使用情况、地上建筑物情况等。
“一简化”指深圳地籍调查衔接农村城市化历史遗留违法建筑处理工作，简化城市内成片私房的地籍调查，仅查清成片私房与相邻土地的边界，暂不调查成片私房内部情况。
“一兼顾”指深圳地籍调查兼顾国家自然资源统一确权登记的工作要求，对国有未出让土地单独设立宗地，并按照自然资源类型界线划分为若干宗地，为自然资源统一确权登记奠定基础。
2、核心内容
关键词：三类人 六种界
深圳结合土地权属来源资料和实际占有使用情况将土地权利人区分为“土地使用权人、保护管理人、实际控有人”，将宗地界址区分为“权属界、使用界、争议界、工作界、异议界、异常界”。“三类人、六种界”全面覆盖了土地权属状况与实地情况一致、无权属来源资料或土地权属来源资料缺失、不完整、土地权属状况与实际情况不一致以及不能明确权利人的地块，有效支持了全市域地籍调查，为下阶段确权登记工作奠定了基础。
3、定界方法
关键词：四种方式定界 仅一次指界原则
按照“权源定界、协议定界、指界定界、裁决定界”四种方式划清权属边界。权源定界指有权属来源资料且与实地状况一致的，按照权属资料确定宗地界址;协议定界指权利人通过签订权属界线协议书明确土地权属界线的，按照协议书确定宗地界址;指界定界指由毗邻土地权利人现场进行指界确定宗地界址;裁决定界指权利相关人员对土地权属界线有争议无法达成共识的，由仲裁机关进行裁决，根据裁决结果确定宗地界址。本次调查充分利用已有成果，权属来源资料和实地状况一致没有变化的，不再指界签章。
4、实施步骤
关键词：分层分类分标准分步 有序推进调查确权登记
据介绍，深圳已将整体工作分成地籍调查和土地总登记两个板块。到2020年，完成覆盖全市域地籍调查工作，2020年之后有序推进确权登记。地籍调查板块按照分层分类分标准分步原则推进工作，兼顾以区为单位的“块”和用地主管部门的“条”，条块结合，以块为主，重点突破，先易后难;土地总登记板块按照权属优先、急用先行原则推进工作，优先推动有确权需求用地的确权登记，逐步推动其他情况确权登记。
5、质量控制
关键词：严格执行“三检 两查 一监理 一验收”
落实全过程、多主体共同参与的质量控制，确保调查成果准确可靠。作业单位提交调查成果必须严格执行“三检”，作业人员自检，作业组互检，质量控制部门专检。成果提交主管部门后，由主管部门组织专门机构对100%的调查宗地进行核查、复查，对作业单位进行全过程监理，在此过程中，有任何问题均返回作业单位进行整改。核查、复查、审核通过后，由主管部门进行成果检查验收。
6、成果表达
关键词：四表 四图 一平台
地籍调查的代表性成果是“四表四图一平台”，“四表”指地籍调查表、宗地分布情况统计汇总表、宗地“权属清楚、界址清晰”情况统计汇总表、土地权属台账分类汇总表及一览表;“四图”指地籍总图、分幅地籍图、地籍索引图和宗地图;“一平台”指不动产信息平台。
“四表”统计信息从全市整体到单一宗地，有总有分，有粗有细，并且可以按照不同宗地类型、不同权利人情况、不同界址调查情况任意组合，扩展统计信息;“四图”可与法定图则配套使用，准确、全面提供全市任意法定图则片区的权属情况，为规划实施提供信息保障;“一平台”实现自动化、规范化的质量控制、信息汇总、数据发布等功能，提升工作水平。
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