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姜栋:不动产权籍调查与数据库建设

泰伯网2017-06-19 14:28:09

摘要: 不动产登记项目建设时间已经过半,其中既有冲突,也有收获。

  2017年6月13日,第六届地理信息开发者大会(WGDC2017)在北京国家会议中心盛大开幕。大会由空间信息产业创新创业服务平台泰伯主办,秉承不断引领和促进空间信息技术创新与变革的宗旨,WGDC已走过六个年头,如今成为全球最具前瞻性的跨界创新风向标。

  此次大会以1+16的形式举办,汇集了国土资源、智慧城市、智能驾驶等多个领域的专家共襄盛举。其中国土资源峰会作为传统测绘行业的“重头戏”,邀请到了多位业内领导和专家到场支持。

  峰会上,中国土地勘测规划院地籍所所长姜栋带来了题为《不动产权籍调查与数据库建设》的精彩演讲,以下为演讲实录(未经本人确认):

姜栋:不动产权籍调查与数据库建设

  姜栋:各位同仁大家下午好!

       很高兴,也很荣幸今天有个机会,来和大家共同交流不动产权籍调查与数据库建设这个题目。今天我要和大家交流的总共有六方面的内容。

  首先,和大家共同回顾一下,当前我国不动产统一登记的重要任务。我们大家都知道,建立和实施不动产统一登记制度目前应该说是我们国家一项重大的改革任务,是在2013年中央重大改革事项里头决定的。这项职责,在2013年底,从国家的层面上,部委的层面上将职责放到了国土资源部。部里头会同相关部门从2014年开始建立相关的制度,包括制定《不动产登记暂行实施条例》,还有和相关部门做好衔接工作。

  2015年3月1日起,《不动产登记暂行条例》实施。在先行地区,如徐州、泸州等地先后开展“停旧发新”,颁发了不动产统一证书。2016年,基本职责整合到位,全国到2016年底全国实现了不动产权证书的发新停旧工作。2017年是不动产统一登记的规范年和建设年,到今年年底要全部接入国家平台。

  第二方面,不动产统一登记的展望。现在还要进一步完善不动产登记制度体系,包括公开查询办法的建设,进一步规范登记行为,同时年底全面接入平台。还有一项最重要的工作,就是夯实不动产权籍调查基础。为什么这么说呢?因为我们说,不动产权籍调查是不动产登记的一项最最重要的基础工作。

  说到不动产权籍调查,什么是不动产权籍调查?可能对于多数从事不动产登记的工作者来说,对这项工作很熟悉。但是对于大多数业外人士来讲,只知道不动产登记,可能不太清楚登记之前有一项非常重要的基础工作,就是不动产权籍调查。什么是不动产权籍,实际上就是记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡薄册证,图件和数据的总成,不过我们现在都数据化了。

  不动产权籍调查依照不动产权利人的申请和由政府统一组织,通过权属调查和不动产测量,来查清不动产的权属、界址、面积、价格等等这些基本情况,形成了数据、土件、表册等调查资料,为不动产登记、核发证书提供依据的一项重要的技术性的工作。这就是不动产权籍调查。

  我们要看这里是依照不动产权利人的申请和政府统一组织,有两种情况:一种情况,就是按照相关的法律法规提出来,申请人来申请登记,要携带相关的界址、面积等相关资料,这些资料怎么获得,就要申请人委托相关有资质的机构进行不动产权籍调查。还有一种是由政府统一组织的,比如说我们现在正在开展的农村宅基地,集体建设用途的确权登记工作,这些权籍调查工作都是由政府统一进行组织,通过公开招标的方式确定队伍来做这项工作,所以这是不动产权籍调查。

  我们再看不动产权籍调查的作用和意义。首先刚才我们也讲了,不动产权籍调查它是实施不动产统一登记的一个基础性的工作。刚刚我们讲,相关的法律法规规定,物权法第11条就明确规定,当事人申请登记,应当根据不同的事项,提供全省证明和不动产界址,面积等材料,通过不动产权籍调查获得这些资料。

  相应在制定《不动产登记暂行条例》的时候,明确规定,申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料,不动产权籍调查调查是不动产登记的基础工作,权籍调查成果资料经不动产登记以后具有法律效力。不动产权籍调查第一个是实施不动产统一登记的基础。

  再一个,通过不动产权籍调查,要干什么呢?

       首先是要明确不动产的权利主体是谁。也就是说这个不动产的权利人是谁,要形成权属清楚、界址清晰、面积准确的调查成果,权属清楚。权利人是谁的?他的界限在哪儿?有没有相邻的界址线?界址点在哪里?要搞清楚,再一个面积搞清楚。

  通过不动产权籍调查,我们要形成权属清楚、界址清晰、面积准确的调查成果,为不动产登记提供支撑。只有我们调查完,我们的权属清楚了,界址清晰了,面积准确了才能登记,不然的话,权属不清楚不能登记,界址不清晰不能登记,面积不准确还是不能登记,所以这是不动产权籍调查要达到的不动产登记的三要素。

  再一个,通过不动产权籍调查,也是坚定不移的落实不动产登记四统一的要求。我们说通过逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制,来完善不动产登记制度,是当前不动产登记工作的重要内容。刚刚前边也讲了,不动产权籍调查是为不动产统一登记的基础性的工作。那么,在2014年8月1日,开始启动制定不动产登记相关制度的同时,在8月1号,国土部、财政部、住房、住建部、农业部、还有国家林业局五部委联合下发了关于进一步推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知,不动产统一登记全国正在轰轰烈烈的开展农村宅基地和建设用地发证工作,部里头会同相关部门发这个文件,指导各地,在开展宅基地权籍调查的时候,避免刚进行完宅基地,进行建设用地调查,后面接着进行房产的调查。

  2015年3月30日,国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》,后面附了《不动产权籍调查技术方案(试行)》,这个方案,这两个方案,对于不动产我国目前开展的不动产统一登记工作,发生了重要的支撑作用。为各地已经从2015年3月1日起开展不动产统一登记的地区,到去年年底全国范围内开展不动产统一登记做好了很好的相应的权籍调查的支撑工作。

  我们再看不动产权籍调查的总体要求。我们刚刚也讲,国土资源部下发的通知和技术方案,在这个技术方案的时候,我们依据的是现行的各类的权籍调查的规程、规范,包括我们的土地利用现状分类,包括地籍调查规程、房产测量规范等等。

        这是我们的相关技术依据。这些依据,我们这个方案,目前来讲是强调现行的,刚刚我们讲到的各类的不动产权籍调查规程的标准并行,把已有的原来的各类的规程当中行之有效的做法坚持好,对应好。同时,也充分吸收地籍调查等等这些实际工作过程中的实际经验,要求实施便民利民的不动产一体调查。我们不动产权籍调查也是力推一体化调查,这样的话由一个调查机构主导来完成。

  同时,在结合现行的各类不动产权籍调查的实践,也是在继承吸收的基础上,我们不动产权籍调查是要有新内涵、新特征和新要求,提出了不动产单元设定和编码规则。不动产登记暂行条例,不动产登记以不动产单元为依据进行登记。

  什么是不动产单元,单元编码怎么来编?在方案后面附了不动产单元的如何设定,不仅是如何设定,而且怎么编码,给出了编码规则。同时,提出了不动产权籍调查表,不动产单元图,不动产测量报告等等这些新内容。虽然说我们强调现行的各类的规程、规范同时运行。可能涉及到房产测量的要依据房产测量规范,涉及到地籍调查的地籍调查规程,不管依据哪个规程,哪个规范,最后我们成果都要填写,我们技术方案后面附的调查表,要以方案后面附的图的图式来进行编制。同时,也要撰写不动产测量报告,不动产测量报告的格式也都有。

  同时这个方案协调一致,避免现行调查标准件的技术差异,由于原有的各类标准之间有一些差异,通过这个技术方案,对相应的要求和差异都进行了协调一致。

  我们再看不动产权籍调查的技术路线,目前开展不动产权籍调查首先要坚持地籍调查和海籍调查作为不动产权籍调查的基础。我们说土地系信息是不动产登记的重要载体和有机组成部分,各地要按照继承性、兼容性、统一性的要求,要以地籍调查为基础,以宗地为依托,稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测绘工作。地和海覆盖了整个的国土,我们把房屋、林木都作为地上的定着物,以地为基础或者以海为基础,就避免因调查基础不一致,而导致的过去由于分割整体的时候出现的权力交叉、权力重叠、信息不对称等等这些问题。只有这样,才能够依法保护权利人的合法权益。

  再一个坚持已有地籍调查成果,作为调查衔接的主要依据。也就是说按照不动产登记的总体要求,要以现有的地籍调查成果,包括海域调查成果为依据,充分利用房屋、林木等各类不动产的调查、登记、审批、交易等资料,开展日常不动产权籍调查。我们在开展日常地籍调查的时候,也是要有地籍调查的成果为依据,充分利用已有的各类的不动产相关资料开展日常调查。

  在权籍调查完成以后要和已有的地籍图、宗地图,包括海籍图等成果要进行有效衔接。只有入库核实了权籍调查成果,在空间、权属上没有重叠、没有交叉,这个时候才能适时更新地籍图,要满足不动产统一登记的需要。只有保持不动产权籍调查数据库适时更新,我们权籍数据库才能达到核查或者是检核,新调查的成果是否符合我们的要求。

  还有一个要求实施一体化的调查,这个刚刚说了,要以不动产单元为基本单位,在地籍或者海籍调查的基础上一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作。二是一个不动产单元调查事项,我们原则上力争以后实现由一家调查机构主导完成,避免权利人房屋委托一家机构去做,土地的委托一家机构去做的现象。

  另外一个合理确定调查内容,以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象,根据申请调查或登记不动产权利类型,合理确定不动产权籍调查的内容,是只进行土地还是房屋和土地一并的等等。

  再一个规范了调查程序。我们的不动产权籍调查程序主要包括准备工作、权属调查、不动产测量、成果审核通过,整理归档等等。

  规范提交调查成果,要以不动产单元为单位,提交统一规范的调查成果,技术方案后面附的权籍调查表,单元图的格式还有测量报告等等,确保不动产单元代码唯一,这个唯一通过我们刚刚说的规则进行设定和编码的。不动产权籍调查成果,需要经过不动产登记机构审核确认,不动产登记机构实际上就是我们说的不动产登记局或者他授权相应的不动产等级中心也好,或者是相应的部门。但是这个职责是确定的,所以权籍调查成果必须经过审核确认以后才能进行登记。

  再一个,要以地籍调查为基础,以宗地为依托,来进行相应的调查工作。

  不动产权籍调查的内容主要包括了宗地信息,宗海信息,房屋等建筑物、构筑物的信息,还有森林、林木的信息。

  不动产单元设定也是规则当中有,对于土地所有权宗地,可以设为一个不动产单元;没有定着物的使用权宗地应该设为一个不动产单元;不动产单元代码由宗地代码加定着物单元代码构成。

  不动产调查的方法,包括了不动产的权属调查。权属调查主要是内外业何时和实地调查相结合,查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容,确保不动产单元权属清楚、界址清晰、面积准确。不动产测量统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性,因地制宜选择符合本地区实际的测量方法。

  成果审查入库,这块我们也是要进行审核,刚刚我们说了,要审核调查程序是否规范,成果是否完整等等。我们要进行最主要是6方面的成果审核。

  第六,我们简要介绍一下,要建立不动产权籍调查数据库的更新机制。因为我们说,首先一个,要建立不动产权籍调查数据库和管理系统。要以现有的地籍或者是海籍数据库为基础,来实施历史上各类不动产登记数据的清理整合,也就是现在大家可能各地正在做的数据整合,各类不动产登记的数据整合工作。

       通过数据的清理、整合、要建立不动产权籍调查数据库和管理系统。但是这个前提一定要以现有的地籍、海籍数据库为基础,实现对不动产权籍调查成果的图形、权属、档案等信息的一体化存储、管理与应用。我们常说的把房子林木种到地上,建立不动产权籍数据库。同时,要对数据库,要进行实时更新机制,这个更新,建了这个数据库了,这个数据库必须更新才能发挥它应有的作用。

       首先一个结合日常不动产登记业务,对数据库进行及时更新和系统的维护升级,这是一个。只要我这边有登记,我这边的数据库就要更新。再一个要采取有效措施,解决未办理登记业务区域的相关的数据的更新问题。包括我们要规划,建设,交通等等相关部门建立数据的共享机制,采取相关数据更新不动产权籍数据库。只有把这个数据库能够实时更新才能够满足不动产权籍调查的信息共享和成果的应用。

  我们说统一登记任重道远,目前推进房地一体的农村宅基地的调查,同时也正在进行自然资源的确权登记的试点工作,只有做好全局调查的相应的技术支撑服务,这个必须要到位,才能把不动产权籍调查工作做好,能够长期稳定的运行,能够依法保护权利人的权利,我的报告完了,谢谢大家。

[责任编辑:郭晶晶]
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